Традиционно в Петербурге в конце лета возрастает спрос, колебания активности рынка аренды много лет носят ярко выраженный сезонный характер. Причины на поверхности: приезжают студенты, предпочитающие суровой романтике общаг комфорт отдельного жилья, растет после летних отпусков деловая активность. В течение последних лет минимальная цена аренды квартир осенью возрастала скачкообразно, шаг составлял $50.
Вслед за доходами
Прошлой осенью изменения минимальных цен не произошло. Это заставило участников рынка заговорить о стагнации. Тем не менее, средние показатели к ноябрю 2004 года возросли. Но причина крылась в изменении структуры предложения: в общем объеме увеличилась доля более качественных и дорогих квартир, а количество объектов «без ремонта» – наоборот, снизилось. Средний уровень предлагаемого внаем жилья стал выше. Поэтому свежие обои и нормальная мебель не могут повысить арендную плату в два раза, как раньше. Состояние квартиры сокращает время поиска съемщика.
Рынок аренды наименее инертен и чутко реагирует на изменение платежеспособного спроса - в отличие от рынка продаж. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов и притока мигрантов из других регионов. Интерес к возможности работать в Петербурге со стороны приезжих сохраняется на стабильном уровне, благосостояние граждан, как свидетельствует статистика, повышается. Хоть и неравномерно. Планка в $250 за отдельную квартиру отсекает некоторую часть потенциальных арендаторов, заставляя ограниченных в средствах искать уже не квартиры, а комнаты.
По данным риэлтерских агентств и Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», в августе 2005 года отмечен рост минимальной цены аренды (см. таблицу). Предполагать, на каком уровне она остановится, можно будет по окончании горячего сезона – не ранее конца октября.
По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», в спальных районах однокомнатные квартиры предлагаются не дешевле $250 (средняя цена $270-320). «Двушки» сдаются как минимум за $300, а в популярных Московском и Приморском районах – за $350. В историческом центре «прейскурант» выше на 30-40%. Средняя цена аренды двухкомнатной квартиры («однушек» в центре совсем мало) составляет $550/мес., минимальная - $400. Количество предложений с плохой «начинкой» в центре сокращается заметнее всего: хозяева стараются использовать преимущества локации и, доведя квартиру до приличного состояния, сдать ее задорого. Исключение составляют владельцы комнат в коммуналке.
Несмотря на это, самый заметный рост демонстрируют как раз комнаты. Минимальная стоимость помещения в коммуналке поднялась с прошлогодних 2,5 тыс. рублей до 3,5 тыс. Объясняется это трехкратным превышением спроса над предложением. Более того, количество комнат, предлагаемых внаем, не увеличивается.
Мало влияют на объем предложения квартиры в новых домах. Арендаторов такие объекты привлекают, однако, их на рынке не более 2%.
Структура спроса несколько изменилась: сократилась доля желающих снимать однокомнатные квартиры, которые стоят немногим дешевле «двушек». Все чаще клиенты предпочитают расширить пространство временного пребывания. Хотя стоимость аренды двухкомнатной квартиры сопоставима с выплатами по ипотечному кредиту, на сокращение спроса это пока не влияет. Немногим более 1,7 тыс. кредитов, выданных в Петербурге за первое полугодие 2005 года, - капля в море по сравнению с четвертью миллиона сдаваемых квартир.
Хозяевам в помощь
Привлекательность рынка аренды для профессиональных игроков заметно возросла со времени дефолта 1998 года. Тем более что явно наметилась обнадеживающая тенденция: рынок постепенно «белеет». Этот фактор во многом влияет на рыночную ситуацию. Доля не поступающих в открытый доступ предложений сокращается. До сих пор две трети жилых помещений - до 70%, по приблизительным оценкам, - находит арендаторов благодаря информационному ресурсу «сарафанного радио». Однако в течение полугода владельцы около 20 тыс. квартир пересмотрели подход к поиску съемщиков и обратились к профессионалам. Позитивная динамика связана с тем, что многие хозяева жилья стали воспринимать получение дохода от аренды как бизнес. Потому используют возможности рекламы объекта, отбора претендентов, предоставляемые профессиональными службами.
В первую очередь эта тенденция затронула сегменты краткосрочной и дорогой аренды (свыше $600 для «единичек», от $700 для «двушек» и больше $1 тыс. – для трехкомнатных квартир).
Конкуренция со стороны мини-отелей вынуждает хозяев жилья, сдаваемого на короткий срок, действовать цивилизованными методами, уходя от самодеятельности. Предложения теперь распространяются не через бабушек на вокзале, а через турагентства и Интернет.
Владельцев качественно «начиненных», а потому дорогих квартир к легализации подвигает желание защитить свое имущество на случай форс-мажора (договором с агентством, страховкой). И те же трудности поиска арендаторов.
В сегменте долгосрочной (год и больше) аренды типового жилья происходит тот же процесс. Он же обеспечивает рост предложения - за счет размещения информации об объектах в открытом доступе. Спрос также растет (вместе с доходами граждан), но несколько медленнее. По мнению аналитиков Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», хозяева жилья со временем будут испытывать все больше трудностей в поиске арендаторов, и роль профессиональных агентств будет только возрастать.
Говоря об аренде как бизнесе, мы имеем в виду желание владельца получить максимально возможную прибыль, а вовсе не приобретение жилья специально для последующей сдачи внаем. Купить, чтобы сдавать, имеет смысл при наличии «длинных» денег и умении решать массу проблем. Получение максимального дохода связано с титаническими усилиями по обеспечению высокой заполняемости помещений. Роста предложения по аренде за счет «доходных домов», повторения привычной для дореволюционного Петербурга практики, пока ждать не приходится.
